引用網址:http://channel.pixnet.net/reading/event/info/1508

想找到一間滿意的房子是最最頭痛的事情。清楚名列房子規格狀況,區段盡量選擇安全的區域,方便的生活機能。租房時要打聽管理公司好壞,亦應仔細看合約,以免受騙或搬出時被不合理地扣押金。重要的是要掌握機會去參觀各家的房舍與環境。


教您如何靠東京的房租收入在台灣輕鬆養老!

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你可能不知道,同樣的物件,日本的房租收入是台灣的2.5倍!


終於等到機會了,自1990年代日本泡沫經濟後,東京的房價不再高不可攀

開放的投資市場與健全的租賃管理制度,讓遠在台灣的你也能安心享受國際自由金融的好處!

長期觀察日本社會變化及多方蒐集日本不動產市場資訊的作者,有感於高齡化社會的來臨,以及其長年參與並比較各項投資工具所累積的心得,毅然決定到東京投資買房當房東

並將其過程毫不藏私地分享給讀者。


本書分析到東京當房東的優勢與避險的方式,並積極鼓勵讀者鎖定可以細水長流、風險最低、收益最高的「小套房」物件

從投資區域、選房撇步、買房過戶、租賃公司的選擇標準等一一詳細說明,步驟清晰完備,為台灣人到東京當房東必備的SOP!
 

 


 

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徐大潼 (歡迎大家用email和作者交換心得喔)

1969年生。建國中學、政治大學法律系畢業。日本名古屋大學國際開發研究所碩士。

現住在新北市,已婚,育有一子。小時候就常跟著包租婆的母親到處貼招租紅條、簽租約、收租金及處理賴皮房客的事情,對台灣的房屋租賃情況非常熟悉。

在名古屋求學及東京工作時期也對日本的不動產市場有相當多廣泛的研究。2010年開始集中於研究東京的中古小套房,並於東日本大地震後開始實際投資。

目前在台灣從事國際貿易的工作,經常往返台灣、大陸、日本三地。

歡迎有興趣的朋友交流,請用電子郵件:

HSUTATUNG@HOTMAIL.COM

 


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Chapter1 為什麼要到東京當房東

1. 日本房價比您想像中便宜很多


相較於日本周邊各國如韓國、中國大陸、香港、澳門以及台灣的凌厲房價漲勢,這二十年來東京的房價幾乎可說是不動如山。

不管是新成屋或是中古屋的情況都很類似。


當然,一般在東京生活的日本人都還不會認為他們的房價很便宜,每個人都還是認為買房子是他們一生中的大事之一。

您若跟您的日本朋友說有打算在日本買房的話,他們多半會嚇一跳,會認為您可能是非常有錢的人。


但是如下表所示,2010 年時首都圈(含東京都、琦玉縣、千葉縣、神奈川縣)的室內實際70 平米(約21 坪)大小的中古大樓(屋齡18年),平均每戶還不到一千萬新台幣。

若在台灣,以這樣的價格買這樣坪數的中古屋的話,估計約略是買在新北市的中和區左右。

但考量到治安、空氣品質、自來水可生飲、道路寬廣、沒有機車隨意停放等先進國所特有的生活品質,這種房價對我們而言實在是太便宜了。



因本書建議要在東京都區部以長期、穩定的租金收入為目標,投資中古小套房,故我們就來實際看一下東京都區部中古小套房的狀況。


日本的小套房叫做「ONE ROOM」,顧名思義就是指只有一個房間的房子。但此「ONE ROOM」並非是空曠的一大間

而是有衛浴設備、冷氣、熱水器、廚具、衣櫥、陽台等麻雀雖小,卻五臟俱全的房子。



依照建築的年代不同,房子內的設備也不相同,房子的面積也不相同。

一般而言,泡沫經濟時代(1980 年代後半到90 年代初期) 所建的「ONE ROOM」面積較小(16 ~ 20 平米),衛浴設備也多是三點式(馬桶、洗手檯、浴缸同在一間)的。

而2000 年後所建的「ONE ROOM」則面積稍大(20 ~ 25 平米),有網路線及有線電視,衛浴設備也大多流行乾濕分離的樣式。


讀者可能會問:在以上這兩個年代中間的「ONE ROOM」是什麼形態?答案是因正處於泡沫經濟破滅期,所以幾乎沒有人建房子。


目前東京的泡沫經濟時代所建的「ONE ROOM」,價格約為800 ~ 1,000 萬日幣,租金的年毛利率為7 ~ 10%左右。

扣掉大樓管理費、修繕公積金、付給租賃管理公司的管理委託費後,租金的年淨收入為6 ~ 8%左右。因取得成本低,故投資報酬率就相對較高。


目前東京的2000 年後所建的「ONE ROOM」價格約為1,200 ~ 1,700 萬日幣,扣掉大樓管理費、修繕公積金、付給租賃管理公司的管理委託費後,租金的年淨收入為5 ~ 6%左右。


請注意,無論租金的年淨收入是屋齡十年左右房子的5 ~ 6%,或是屋齡廿年左右房子的6 ~ 8%,都是基於完全無房客空窗期及房租不會因某種原因下跌而計算出來的。

若再加上房客退租時的整理費用(REFORM),長期穩定的年淨收入還要再降1%,才是我們能安心期待的長期穩定收入。

目前台灣有些宣傳投資日本房地產有10%以上利潤的,應該指的都是租金的年毛利率而已,並未精算到未來幾十年的總支出。



乍看之下似乎是買泡沫經濟時代所建的「ONE ROOM」較有利, 但請不要忘記建築物也是有壽命的,在泡沫經濟時代所建的「ONE ROOM」已經二十年了

其所能帶來的總收入未必會有2000 年後所建的「ONE ROOM」多,並且泡沫經濟時代所建的「ONE ROOM」可能馬上就要面臨大規模修繕的問題,這項支出也是必須要考慮在內的。


有關東京的中古「ONE ROOM」的價格,讀者可上網站輕鬆查詢。如點選「雅虎日本」中的不動產,就可看到光是東京都就有上萬件「ONE ROOM」可供選擇。

當然沒上網做廣告的房子更是不計其數。其中有便宜到不可思議的100 萬日幣以下一間的,這其中的玄機我們將在接下來的內容中慢慢說明。



2. 日本已完全開放外國人可在其國內購買不動產


2010 年的4 ~ 6 月,外國人(含擁有永久居留權的外國人)在日本總共買了1,418 戶的不動產,是2009 年的三倍之多。

外國買主最多的是馬來西亞人,接著是印尼人,第三多的外國買主則是中國人。不用多說,其實前三名應該都是華人。


中國人買房似乎已成了全民運動,連中國大使館都於2011 年4 月時,搶標了一塊位於港區南麻布的5,677 平米的精華區土地,造成日本國內輿論大嘩

紛紛要求政府重新檢討於1926年所施行的「外國人土地法」的內容。但當時的日本外相松本剛明在國會中公開表示:因中國大使館是依法所取得這塊土地的,所以無理由反對。


在1998 年4 月之前,日本的「改正外為法」對於外國人匯款進日本國內購買不動產的立場還是採取事前許可制。

但在此法修正後(通稱「新改正外為法」),外國人購買日本不動產就變成事後報備制,也就是說外國人現在可以在日本完全自由地買不動產了。

惟一有限制的是,若該外國人的母國未讓日本人也能公平地去該國購買不動產的話,則該外國人在日本購買不動產也會受到限制。

但據說從1926 年「外國人土地法」施行以來,從未發生過這種限制外國人買日本不動產的事。


此外,在第二次世界大戰前,日本還有法律規定,若外國人購買一些有國防上考量的敏感地區土地,須陸軍大臣或海軍大臣的同意。但在日本戰敗後也都完全開放了。

目前世界上大部分的國家都允許外國人到自己國內買不動產,當然包含台灣在內。我有許多日本朋友也在投資中國大陸的不動產,有的甚至還向中國大陸的銀行貸款炒房呢!


說實話,目前一般日本國民對外國人到日本購買不動產並不歡迎。

有些右翼的議員或出版社都時常在國會殿堂或報章雜誌上公開地批判政府,要求限制外國人在日本購買不動產。

其實最主要的原因是,最近韓國資本開始大量購買如對馬島等靠近日、韓邊界的小島,而引發日本人疑慮的關係。眾所皆知,日、韓間尚有「竹島」的問題尚未解決。

其次則是生冷不忌的中國大陸炒房團,最近大概因電影「非誠勿擾」大賣的關係,許多中國大陸炒房團大舉到北海道買山、買風景區,而讓日本人膽戰心驚。


跟一般其他國家相比,日本法律對外國人在其國內購買不動產的態度是最寬鬆的。韓國是到了1998 年才真正開放外國人可以在其國內購買不動產。

菲律賓則是到目前都不允許外國人在其國內購買不動產。


不管日本國內對於外國人在其國內大舉購買不動產的反對聲浪如何高漲,在全球化及將來日本勢必開放外國人移民的政策背景下,基本上已不可能走回頭路了。



3. 可靠東京不動產的租金收入在台灣養老


最近台灣的勞資雙方,針對基本工資調整的幅度鬧得不可開交,最後確定下來的數字是一萬八千多元新台幣,這幾乎跟筆著二十多年前,剛出社會時相差無幾。

考量到台灣這二十多年來物價、房價的飛漲,真都不知道該如何說起了。


我認為,現今台灣人收入水平一直提升不起來的原因,是因為台灣人的身價沒有「開國際盤」的關係。

也就是說台灣人大部分的工作型態、收入來源不夠國際化,所以導致收入無法跟其他先進國家的自己的同行相提並論。


多年前台灣還是貧窮的農業社會時,每個人都很羨慕可出國「賺美金」的人,如空中小姐、海員、農耕隊員等

甚至還有很多到菲律賓當台勞賺披索(這是真的,當時兩菲律賓披索等於一元美金)的。

天下雜誌的創辦人高希均先生也曾說,1960 年他到美國留學的單程機票(買不起來回的),還是父親特別為此提前從軍中退休所領到的退休金一萬八千元新台幣

外加向同鄉、鄰居籌借的六千元新台幣,才湊到的六百美金( 來回票一千二百美金,跟五十多年後的現在行情差不多) 去買下來的。

他到美國後,每月從獎學金中撥出區區的三十美金寄回台灣,卻又使其父親成了當年那個眷村裡月收入最高的人。


總之,現在跟當時台灣的狀況可說一模一樣,只要待在台灣,儘管聰明才智、外貌、體型都不輸人,但收入就是無法跟上其他富裕國家的水平。

但只要台灣人一有機會踏出國門跟外國人拼輸贏的話,台灣囡仔幾乎都能馬上跟外國人平起平坐,得到相同水平的報酬。

換個角度講,不是歐、美、日本等先進國家的國民收入高,而是台灣人的收入實在太低了,完全沒有得到正確的評價。


話雖如此,但現實上我們並無法隨意就到歐、美、日本去打工賺錢。金錢以外的諸多羈絆,使我們不想也不能離開台灣。

而本書所一貫建議的投資東京都區部的中古小套房,就是我們將自己的收入國際化的方法之一。


目前在東京都區部投資中古小套房為退休後的生活做準備的日本人非常多。一般是買一間一千萬日幣左右的中古小套房,扣掉應繳的稅費後,租金實拿可有五萬日幣左右。

如此的小套房累積到三間後,便每月可有十五萬日幣的租金收入,若搭配上自己原有的退休金或國民年金,足可讓夫妻倆在日本安享悠哉悠哉的第二人生。


所幸,不是日本人的我們也可以打這個如意算盤。

更妙的是,畢竟台灣的物價較低廉,就算退休後完全沒有退休金或國民年金可用,在台灣若每月有十五萬日幣的進帳,依現在的匯率是五萬七千元新台幣,相信對大部分的銀髮族都是綽綽有餘的。


這十五萬日幣是所謂的「不勞所得」,當您每天在家睡覺時,您的日本賺錢機器仍在盡忠職守地運轉著。

每個月到了固定時間,就會有一筆稱為「房租」的錢進入您指定的帳戶,供您差遣。

您要把它存到枕頭下也好,要拿它去做公益也行,總之,您不管怎麼用,用得再精光,下個月的此時此地又會再有十五萬日幣來繼續讓您使喚。


最妙的還不只此,若是百年之後,在東京都區部的幾間中古小套房還可當做遺產送給至愛的兒女,讓自己的關懷一直流傳下去。

兒女們要繼續收租也好,若要出售轉現金,也因為是數間各自獨立的小套房,所以兒女們之間也不會因此傷了和氣,這實在是最妥善的安排。


若依日本人靠在東京都區部投資三間中古小套房來養老的算盤來看,目前約需三千萬日幣的成本,換算成新台幣約為一千多萬元。

或許有讀者會說:若我有現金一千多萬元的話,何苦千里迢迢跑去東京都區部買中古小套房?在台灣當包租公不就得了?

或者乾脆不傷腦筋,去存銀行,需要用錢時隨時可去自動提款機領,不是更方便?


請仔細算一下現在在台灣買一千多萬元房子的話,可以期待每個月會有多少錢的租金進帳?估計有二萬元就算是很不錯的了!請問二萬元在台灣足夠養老嗎?

此外,台灣尚未有像日本那樣成熟的租賃管理制度,一旦房客發生了什麼問題,如有不繳房租或發生水、電、瓦斯故障等問題時,您還得親自出馬去解決。

最簡單的,如張貼招租廣告、帶看等雜事,都會讓人累到脫層皮了,何況偶爾還要解決房客突發的問題?

若您是上班族,可能須向公司請假;若您是女性,可能還得央求男性友人一同前往,以策安全;若您是退休的銀髮族,更要提防是否會被賴皮的房客氣到中風。

只為了二萬元,實在不值得。前一陣子甚至還有一位住在台北市天母的包租公,竟然在帶看時被患有精神病的租屋之狼殺死。想想,在台灣當包租公也真不是一件容易的事啊。


現在人的壽命愈來愈長,現今四十歲的人應該都可活到九十歲以上。若您的養老計畫是將一大筆錢放銀行,當需要時,再慢慢領出來花用的話,這真是最可怕的事情。

老,本來就是一件無可奈何卻又不得不來的東西,在身體功能日漸退化的同時,還得看著存款愈來愈少(通貨膨脹造成的存款縮水姑且不計)

心裡盤算著是否會有「人未走而存款已見底」的窘況,這實在是件殘忍的事。




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 【活動日期】

 

2011年12月7日起至2011年12月28日止

 

【活動辦法


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【活動獎項】


到東京當房東新書乙本    (5)


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